Dispositif « MONUMENTS HISTORIQUES »
Principe du dispositif
La loi Monuments Historiques a été promulguée en 1913 pour soutenir la restauration et entretenir des biens immobiliers remarquables, classés Monuments Historiques ou inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments historiques. Par ce biais, l’Etat transfère sur les investisseurs privés la sauvegarde d’une grande partie du patrimoine national.
Qui peut en bénéficier et quels sont les objectifs ?
Ce dispositif s’adresse aux contribuables les plus aisés, ayant un taux marginal d’imposition élevé ou ayant un revenu exceptionnel à neutraliser.
- Constitution d’un patrimoine exceptionnel à des conditions optimisées
- Protection de la famille via l’assurance du prêt
- Préparation de la retraite.
La loi offre de nombreux avantages ?
- Les opérations en Monuments Historiques présentées consistent à acquérir un bien immobilier classé nécessitant des travaux de restauration. Le coût des travaux ainsi que les intérêts d’emprunt liés aux prêts sont déductibles à 100 % des revenus d’imposition.
- Le déficit généré est déductible du revenu global sans aucune limite, il n’entre pas dans le calcul du plafonnement des niches fiscales.
- Forte économie d’impôt sur une courte durée (1, 2 ou 3 ans) correspondant à la durée des travaux.
- Impact immédiat sur la TMI pour le contribuable qui doit faire face à un revenu exceptionnel.
Exemple d’un investissement
Investissement Monuments Historiques de 300 000 € dont 100 000 € de foncier et 200 000 € de travaux répartis sur 3 ans.
Profil client : TMI de 45 % / Exemple R = 152 000 € / 1 part fiscale • Impôt annuel : 49 200 € • Prêt amortissable 15 ans / Taux 2,10 %
| ANNÉE | APPELS DE FONDS TRAVAUX | MONTANTS DÉCAISSÉS | DÉFICIT FONCIER | NOUVEAU REVENU IMPOSABLE | ECONOMIE FISCALE ET SOCIALE |
|---|---|---|---|---|---|
| N | 40% | 80 000€ | 84 311€ | 68 689€ | 34 244€ TMI 30 % |
| N+1 | 30% | 60 000€ | 66 250€ | 86 750€ | 27 192€ TMI 41 % |
| N+2 | 30% | 60 000€ | 67 157€ | 85 843€ | 21 636€ TMI 41 % |
-> TOTAL DES REDUCTIONS D’IMPÔT : 83 072 € sur 3 ans
LES CONDITIONS A RESPECTER
Types d’immeubles éligibles
- L’immeuble doit être classé Monuments Historiques (MH) ou inscrit à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH).
- Ayant obtenu le label délivré par la Fondation du patrimoine.
- PC soumis à la DRAC (Direction Régionale des Affaires Culturelles) et à l’ABF (Architecte des Bâtiments de France).
Montage
- Pour pouvoir bénéficier de la défiscalisation des travaux de restauration, ceux-ci doivent être à l’initiative du propriétaire ainsi que les études architecturales et les démarches administratives.
Top départ de l’économie d’impôt
- L’année de règlement du premier appel de fonds relatif aux travaux.
Contraintes spécifiques
- Un bien immobilier classé Monuments Historiques, ou inscrit à l’ISMH ne peut pas être démoli, transformé, vendu, donné ou légué sans une autorisation du ministère de la Culture.
- Conservation du bien 15 ans
A noter
- L’investisseur est libre de choisir le gestionnaire qu’il souhaite
- Un mandat de gestion pourra être proposé avec l’un des gestionnaires travaillant avec l’opérateur sélectionné
Conseils
Les avantages fiscaux du dispositif MONUMENTS HISTORIQUES ne doivent pas faire oublier les fondamentaux de toute acquisition immobilière et la sélection avisée du bien.
L’attention de l’acquéreur est attirée sur les risques afférents à un investissement locatif (ex. : non-respect des conditions d’octroi de l’incitation fiscale, y compris des conditions de mise en location, absence de locataire, loyers impayés) susceptibles d’entraîner la perte du bénéfice des incitations fiscales et/ou la remise en cause de l’équilibre financier de l’investissement.