Dispositif « DÉFICIT FONCIER »
Principe du dispositif
Le principe du déficit foncier est simple, il s’agit d’effacer le revenu tiré de la location d’un bien en déduisant de ce dernier l’ensemble des charges associées à la mise en location. Des travaux vont donc être engagés avec cet objectif. Sous certaines conditions, ces travaux pourront générer un avantage fiscal.
Qui peut en bénéficier et quels sont les objectifs ?
L’investisseur doit être domicilié fiscalement en France.
Ce régime concerne notamment les propriétaires qui perçoivent des revenus fonciers qui sont dans des tranches marginales d’imposition les plus fortes.
- Se constituer d’un patrimoine tout en diminuant son imposition via les conditions optimisées du dispositif « DEFICIT FONCIER »
- Protéger sa famille via l’assurance décès du prêt
- Préparer sa retraite
Les avantages fiscaux
- Les travaux de rénovation sont déductibles des revenus fonciers
- Les déficits fonciers permettent d’effacer d’autres revenus fonciers et/ou sont imputables sur le revenu global dans la limite de 10 700 €
- Les dépenses relatives aux travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration sont déductibles
- La quote-part du déficit foncier provenant des intérêts d’emprunts est imputable uniquement sur les revenus fonciers pendant dix ans
Les conditions à respecter
- Obligation de louer immédiatement le bien dès la fin des travaux et pendant au moins 3 ans, après imputation d’un déficit foncier sur le revenu global ; le loyer n’est pas plafonné (les ressources du locataire non plus).
- Souscription de la déclaration n° 2044 avec le détail des dépenses engagées en précisant la nature des travaux
- Imposition des revenus au régime réel
Top départ de l’économie d’impôts
- Le point de départ des avantages fiscaux est l’année de paiement des travaux (sur plusieurs années si les travaux sont échelonnés)
Exemple d’un investissement
M. et Mme DURANT (TMI 30 %), propriétaires de 2 appartements loués, envisagent d’acheter un troisième bien en déficit foncier de 163 500 €
Achat du Foncier 41 108 € + Travaux de restauration 122 392 € = 163 500 €
| APPART. N°1 | APPART. N°2 | LE PROJET ENVISAGÉ APPART. N°3 |
TOTAL | |
|---|---|---|---|---|
| Loyers annuels | 10 800€ | 7 800€ | 0€ | 18 600€ |
| Intérêts d’emprunts | 2 000€ | 4 757€ | 6 757€ | |
| Travaux année 1 | 1 500€ | 48 957€ | 50 457€ | |
| Autres charges | 2 500€ | 1 500€ | 4 000€ |
Explication
- Calcul du revenu foncier net des intérêts d’emprunt : 18600 € – 6757 € = 11 843 €
- Déduction des travaux et autres charges : 11 843 € – 50 457 € – 4 000 € = – 42 614 €
- Le déficit foncier de 42 614 € s’impute sur leur revenu global à hauteur de 10 700 €
- Les revenus fonciers existants pour cette année 1 sont gommés et le revenu global est diminué de 10 700 € soit une économie d’impôt de 8 450 € (6300 x 0.472) + (4800 x 0.472) + (10 700 x 0.3) hors CSG déductible
- Le solde du déficit foncier est reporté sur les 10 années suivantes
Bon à savoir
- L’excédent de déficit foncier non imputable, sera reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes
- Le déficit foncier n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales