Un investissement « en démembrement »

Dans le cadre du démembrement de propriété, la propriété du bien est divisée entre :

• Le nu-propriétaire qui est un investisseur particulier
• L’usufruitier qui est un bailleur institutionnel

Contrairement au « démembrement viager » qui prend fin au décès de l’usufruitier, l’investissement en nue-propriété est convenu pour une durée déterminée, qui s’étend généralement entre 15 et 20 ans. C’est une solution est appelé « démembrement temporaire ».

Les atouts de la nue-propriété

L’achat en nue-propriété permet de devenir propriétaire d’un bien à un prix attractif dans des métropoles ou villes en pleine mutation. Ce dispositif concerne tous les biens immobiliers neufs en vente en état de futur achèvement ou existants réhabilités, non meublés.

Dès l’acquisition, l’investisseur nu-propriétaire bénéficie d’une décote de 30 à 40 % sur le prix d’achat de son logement. Une décote qui correspond aux loyers qu’il aurait dû percevoir pendant la durée du démembrement. Et ce, sans aucun soucis de gestion locative, de taxes foncières ou de charges de copropriété à payer pendant la durée du démembrement temporaire.

Parallèlement, l’usufruitier (un bailleur à vocation social), acquiert l’usufruit du bien. Il entretient le logement et contribue à sa valorisation. Il s’agit donc d’une solution d’investissement particulièrement sereine, puisque le bailleur institutionnel s’occupe de tout : loyers impayés, frais de gestion locative, charges de copropriété courantes, frais de maintenance ou d’entretien.

Au terme de la durée de démembrement fixée, le nue-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété du bien, remis en l’état par l’usufruitier, sans frais ni formalité. Plusieurs choix s’offrent alors à lui :

• louer le bien pour percevoir des revenus complémentaires
• récupérer le bien pour y habiter
• revendre le bien avec une plus-value éventuelle

Une fiscalité avantageuse :

• déduction des intérêts d’emprunts sur ses revenus foncier existants ou à venir en lien avec son acquisition
• un investissement qui n’entre pas dans l’assiette taxable de l’IFI
• une exonération de la taxe foncière, car celle-ci est prise en charge par l’usufruitier
• d’une fiscalité allégée sur la donation et la plus-value

Lors de la revente du bien au terme du démembrement, le calcul de la plus-value imposable est avantageux car le prix d’acquisition retenue sera le prix de la pleine propriété d’origine.

Les parents qui souhaitent anticiper leur succession pourront donner la nue-propriété à leur enfant et bénéficier d’un calcul d’abattement sur la valeur de la nue-propriété uniquement.

Exemple

Une personne de 55 ans est usufruitière d’un appartement d’une valeur de 500 000 €. La valeur de l’usufruit est égale à 50 % de la valeur de la pleine propriété, soit 250 000 €. Par déduction la nue propriété équivaut aussi à 250 000 €.

  A noter

L’achat en nue-propriété s’adresse aux investisseurs souhaitant :

• se constituer un patrimoine immobilier de qualité à un prix décoté, sans soucis de gestion ni de frais y afférents

• réaliser un investissement fiscalement « neutre »

• trouver une solution optimale pour transmettre son patrimoine ou préparer sa retraite